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“摸底”房企:释放救市的信号弹?

“摸底”房企:释放救市的信号弹?

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据媒体报道,中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在北京开座谈会,对房企情况进行摸底。消息真假尚不得知。

与此同时,另一座城市的交流会“官宣”了召开日期。10月12日,成都市房地产业商会官方微信公众号发布《关于召开当前房地产市场运行新情况新问题交流会的通知》显示,成都市房地产业商会将在10月14日下午召开专题交流和意见收集会,邀请有关领导、专家听取房企意见和建议。

倾听房企的真实声音,这似乎是一个好信号。毕竟,市场流动性遇阻,房企的日子并不好过,发出一封封“求救信”的他们也亟待被“解救”。

从国庆楼市遇冷到哈尔滨打响救市第一枪,到宁波奉化跟进,给予购房最高补贴16万,再到成都的交流会。救市的动作和呼声渐起,是行业的挣扎,还是房地产调控政策转圜的前兆?

01

“金九”爽约“十一”黄金周惨淡

这个国庆,房企促销回款不太顺利。

2021年,在热点城市调控持续发酵和信贷监管进一步收紧的双重影响下,成交规模一降再降,“金九”未至,从2021年十一假期(2021年10月1日-10月7日)60个重点监测城市累计成交情况来看,“银十”可能同样失约。

克而瑞数据显示,“十一”期间,60个重点监测城市累计成交187万平方米,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅也达到33%,惨淡行情可见一斑。

分能级来看,一线购房需求相对“坚挺”,北京、深圳十一成交量与2020年和2019年同期相比“翻番”,放量主要集中在国庆前三天,不排除政策“高压”下前期成交房源延迟备案影响。

二线城市稳中有降,同比跌幅达42%,较2019年下降5成以上,不同城市间迎来此消彼长的轮动行情。如青岛、济南等内陆城市开启了以价换量的收割模式,部分楼盘7折卖房,以此带动了一波刚需集中释放,同比2020年同期成交持增。

三四线成交明显转冷,同比下降49%,在不同能级中降幅居首。各城市市场同比跌多涨少,分化持续加剧:上涨城市以东南沿海居多,诸如汕头、石狮等成交保持高热状态,同比上涨3成以上,与2019年同期相比,均实现翻倍增长;而半数三四线共计23城同比跌幅在5成以上,部分经济欠发达、缺乏产业支撑的三四线诸如北海、宝鸡等成交量均不足1万平方米,创3年同期新低,市场惨淡程度可想而知。

02

“救市第一枪”正式打响

近几个月,在市场下行压力下,不少城市出台“限跌令”,限制开发商降价促销,但没有城市直接出台救市政策。被限制降价的开发商,只好通过首付分期、送首付、送车、送现金等等方式,变相降价。

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直到假期后,哈尔滨打响了救市第一枪。

哈尔滨“救市”重点举措

1、大中专以上学历,首套房最高10万补贴

2、新市民首套房可享1万现金补贴

3、房企可按栋申请预售许可证,主体工程一层即可申请

4、积极引导支持房企开展促销活动

5、降低土地增值税、保证金比例,土地款可分期支付

一口气推出的16条利好市场的新举措中,最核心的内容:发放购房补贴、放宽预售门槛。一边面向购房者,真金白金给补贴,让购房者更积极去买房。一边提振房企信心,早点卖房收款,土地款分期支付。

哈尔滨的救市政策,简单而直接。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,哈市政策为房企减负提出了很多务实的内容,体现了非常好的关怀导向。此类规定,将降低购房者入市的成本,减少了顾虑,同时在财政、金融、税费等方面提出了更多保障,有助于鼓励购房者积极入市。此类政策下,势必会激活四季度的购房需求,有助于防范市场交易规模下滑的风险。

此次哈市政策值得肯定,是基于市场的矛盾点采取的精准举措。当前全国很多城市的楼市矛盾,已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险,即房地产企业的金融风险问题。积极出台政策进行保障,符合预期。一方面有助于促进市场交易的活跃,另一方面也有助于促进房企经营的稳健。

03

“房住不炒”基调下政策难言大幅放松

实际上,与哈尔滨面临同样困境的城市并不在少数,在持续低迷的市场环境下,救市措施是否会引起其他城市跟进?

严跃进预计,后续全国其他城市会跟进,尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市,包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。哈市政策也意味着近期政策风险有变化,当然需要注意,政策微调中,要注意口径和市场反应,依然要在坚持房住不炒的框架下进行。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静也持有类似观点,预计后续部分市场调整压力较大城市也将跟进出台房地产扶持政策以平稳市场、缓解房企资金压力,加快推动中央“两个维护”要求落地。“但值得注意的是,“哈十六条”的出台旨在通过微调政策平稳市场,边际改善房企资金压力,促进正常购房需求的合理释放,“房住不炒”基调下全国城市房地产市场调控政策均难言大幅放松。”

另外,城市之间的分化格局不会发生根本性逆转,有的出限涨令,有的出限跌令,但目的都一样,促进楼市平稳健康发展。克而瑞指出,核心一二线需求依旧坚挺,在房企推盘积极性的带动下,预计整体成交仍有望高位维持;相较而言,弱二线和广大缺乏基本面支撑的三四线下行压力依旧较大,信贷收紧使得本就疲软的购买力更加难以为继,首付、月供压力尽显,去库存风险仍需警惕。

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